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매매

매매계약은 당사자의 일방(매도인)이 일정한 재산권을 상대방(매수인)에게 이전할 것을 약정하고, 매수인은 이에 상응하는
대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립합니다. 매매의 일방예약은 매도인이나 매수인이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생깁니다.

의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고(상대방에게 일정한 행위를 하도록 통지)할 수 있습니다.

매매예약의 완결권(매매의 일방예약에서 예약자의 상대방이 매매예약 완결의 의사표시를 하여 매매의 효력을 생기게 하는
권리)은 당사자 사이에 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에, 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터
10년 내에 이를 행사하여야 하고, 그 기간을 지난 때에는 예약 완결권은 소멸합니다.

또 예약자가 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 매매의 일방예약은 그 효력을 잃게 됩니다. 부동산매매로 인한 분쟁으로는
매매계약자체의 하자로 인한 매매계약의 취소 또는 해제, 매매계약 해약 시 반환범위의 문제, 매매목적물 자체의 하자로 인한 대금감액 또는 손해배상, 부동산 중개인의 과실로 인한 손해배상, 부동산 이중매매의 경우, 소유권이전등기, 소유권보존등기말소청구 등이 있습니다.

택임대차

‘주택임대차보호법’은 대항력의 부여, 존속기간의 보장, 우선변제권의 인정 등 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한
규정들을 두고 있으며, 주거용 건물을 적용대상으로 합니다.

임차인은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의
환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다.

주택의 임대차 존속기간은 최저 2년이기 때문에 임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 때에도 임차인이
원하는 한 최소한 2년의 임대차 기간은 보장됩니다.

또한 계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지
임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

상가건물 임대차

임차인은 임차상가건물의 사용ㆍ수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급해야 하며, 차임을 두 번에 걸쳐 연체하는 경우에,
임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 당사자는 약정한 차임이 경제사정의 변동 등으로 상당하지 않은 때에는
차임증감을 청구할 수 있습니다.

임차상가건물이 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에 참가하여 그 건물의 환가대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다.

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

특히 소액보증금의 경우에는 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대하여는 다른 담보물권에
우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다.

명도소송

명도소송은 토지나 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자 등을 상대로 제기하는 소송으로서 점유자와의 원만한
대화나 협의가 제대로 이뤄지지 않을 경우 법원을 통해 강제로 점유를 이전받기 위한 소송입니다.

명도소송은 임대차 기간의 만료, 임차인의 임대료 연체 등으로 임대차계약이 만료, 임차인의 임대료 연체 등으로
임대차계약이 종료되었거나 취소되었을 경우 혹은 아무런 권원 없이 부동산을 불법점유하고 있는 경우 등의 사정이 있을 때 토지소유자 또는 임대인 등이 이들을 상대로 소를 제기합니다.

부동산 소유자 등은 명도소송을 통해 승소판결을 받은 후 집행문이 발효되면 강제집행을 통해 해당 부동산을 점유할 수 있고, 임대인이나 부동산 소유자 등의 채권자는 명도소송을 제기하기 전 반드시 ‘점유이전금지가처분신청’을 하여 채무자가
명도소송 진행 중에 부동산의 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 것이 좋습니다.


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